Vender una vivienda española siendo no residente: cómo coordinar notaría y fiscalidad

La venta de una vivienda española por un no residente necesita coordinación fiscal antes de la firma. El precio, la hipoteca pendiente y el dinero que finalmente recibe el vendedor son cifras diferentes; ninguna sustituye por sí sola el cálculo del impuesto.

Preparar la información del vendedor

Aporta título de adquisición, porcentaje de propiedad, fecha, precio y gastos acreditados. Añade mejoras, periodos de alquiler y documentación de residencia fiscal. Si existen varios vendedores, no supongas que todos tienen la misma condición tributaria.

El artículo 24 de la Ley del IRNR remite a reglas específicas para determinar ganancias patrimoniales. La residencia y el convenio también deben revisarse. Haber vivido antes en el inmueble no demuestra automáticamente que se aplique una exención.

Entender la retención de la compraventa

El artículo 25.2 prevé, en las transmisiones de inmuebles españoles por contribuyentes sin establecimiento permanente, una retención o ingreso a cuenta del 3 % de la contraprestación a cargo del adquirente, con la excepción legal indicada para determinadas aportaciones a sociedades.

Ese pago a cuenta no equivale al impuesto definitivo sobre la ganancia. Por ejemplo, un vendedor puede tener gastos de adquisición relevantes que no se reflejan en el porcentaje retenido al firmar. Es necesario conservar el justificante y relacionarlo con su declaración posterior.

Dejar cerrado quién hará cada gestión

Antes de acudir a notaría, aclara quién prepara y presenta los modelos, quién entrega justificantes y qué plazos se han comprobado. La intervención de una inmobiliaria o de una gestoría no permite presumir que todas las obligaciones estén contratadas.

Separa el impuesto sobre la renta de otras obligaciones relacionadas con el inmueble, incluidas las municipales que deban estudiarse. Guarda una liquidación de la operación donde se expliquen precio, retención, préstamo y gastos.

Finalmente, informa al asesor del país de residencia para coordinar allí la venta. La escritura firmada es una pieza del expediente; la revisión no termina hasta comprobar las declaraciones y los pagos o devoluciones que correspondan.